智通財經APP獲悉，4月30日，世邦魏理仕發布2024年第一季度香港房地產市場回顧與展望。世邦魏理仕香港研究部負責人陳錦平表示，一季度寫字樓租賃勢頭均有所改善，但伴隨著新供應進入市場，空置率進一步上升；由于各個核心區空置率下跌至個位數水平，零售租賃速度放緩；另一方面，全球貿易關系的不確定性為工業租賃市場帶來挑戰；負利差和租賃需求復蘇的不確定性導致投資意向持續疲弱。隨著入境旅游及整體經濟勢頭持續復蘇，加上香港政府撤銷所有樓市辣招，世邦魏理仕預計2024年整體房地產需求將繼續改善。

優質寫字樓市場

在2024年第一季度，受近期竣工項目的搬遷和整合需求帶動，寫字樓租賃成交量較上季增加35%，達130萬平方呎。

凈吸納量達612,000平方呎。除大中環地區外，大多數核心區凈吸納量均呈正數。由于租戶在同一地區內搬遷，并租用更多空間，港島東已租用空間增加了71,600平方呎，為自2022年第四季度以來的首次增長。AIRSIDE的數筆大宗交易令九龍東錄得233,300平方的凈吸納量

本季度新增供應面積達925,200平方呎 ，加上新項目預租進展緩慢，導致整體空置率再創16.7%的新高，即1470萬平方呎的空置面積。

空置率過剩導致2024年第一季度租金按季下跌1.2%，連續第20個季度下跌。

2024年第一季度，新租賃活動按季有所改善，其中近三分之一由銀行金融行業推動。較大型的交易涉及不同政府機構。市場的新增供應將凈吸納量和空置率進一步推向更高水平，為租戶提供了更多新選擇。啟德等非核心區地點繼續吸引租戶。展望未來，由于企業繼續主張控制成本，加上新辦公室供應量進一步增加，預計空置率將呈現上升的趨勢，租金繼續在今年剩余時間受壓。世邦魏理仕預計短期內寫字樓租賃市場將繼續有利于租戶。

優質零售物業市場

零售租賃勢頭放緩的部分原因為空置率下跌，而本季零售額和旅客人數增速放緩，但仍保持上升趨勢。

租賃需求擴張導致空置率按季下跌2.5個百分點至6.6%，為2019年第四季度以來的最低水平。四個核心區空置率均錄得個位數，為2018年第二季度以來首次出現。

盡管餐飲和奢侈品零售商擴張速度有所放緩，但與娛樂相關的零售商在本季度表現活躍。

空置率下跌導致核心區街鋪租金按季上升2.7%，為2022年第三季度以來最大增幅

香港過去幾個季度租賃活動活躍:四個核心區街鋪空置率跌至個位數。由于空置商鋪選擇減少，2024年第一季度的租賃勢頭減弱。雖然部分餐飲商縮小經營規模，但本季度仍出現許多新餐廳開張。核心區街鋪租金上升2.7%，為2022年第三季度以來最大的按季增幅。預計零售商將審視香港入境旅游的復蘇情況，加上香港政府致力于推出更多國際活動，商鋪租賃板塊前景樂觀。

倉儲物流市場

2024年第一季度租賃勢頭依然疲軟。倉庫空置率上升0.16個百分點至5.5%，并隨著租戶縮小現有規模，預計空置率將進一步上升。

空置壓力不斷增加，導致倉庫租金較上季下跌1.1%，為自2020年第四季度以來的首次季度跌幅。

工業板塊的租賃量連續第三個季度走弱。本季度租賃需求有限，主要來自貿易和物流行業。即使全球經濟逆風或未能支緩整體需求快速復蘇，但本地零售額增長或推動今年倉儲空間需求。此外，北部都會區發展涉及回收棕地，將帶來搬遷需求。

投資市場

2024年第一季度商業地產投資額按季上升8.5%，總計155億港元。

投資勢頭放緩部分由于美聯儲決定在2024年第一季度維持利率不變。

本季度僅錄得20宗交易，在持續的高利率環境下，多數投資者繼續采取觀望態度。

香港政府在2月撤除所有辣招和放寬商業物業的按揭成數上限，為投資者提供了更友善的環境。然而，在持續高利率的情況下，負利差仍然為投資者的一大障礙。本季度投資需求尚未出現明顯復蘇，但整體投資額較上一個季度仍保持韌性。在本季度，世邦魏理仕注意到寫字樓和倉庫物業的價格調整已經放緩，而零售物業的價格調整正在上升。如果下半年有進一步減息的跡象，世邦魏理仕預計投資勢頭將逐步加速。